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不動産投資の開始方法

不動産投資をしたい場合は、まず、インターネットを見てしまうのではないだろうか。不動産投資の物件を見ては、収益率の高い低いことを悩んでいるのだと思う。しかし、インターネットで商品は注意が必要である。売れる物は、不動産会社がインターネットの上に置かないことだ。注意して検索する必要があります。
家族でマンション事業を検討している人がいます。普段のアパートの管理情報の収集に余念がない私は、アパートを探してるんですと一緒に物件を回ってもらい、その時は確かに助けてくれました。確認するところなど、一人ではなかなか判断が難しかった場所にも注目して、非常に感心しました。アパート経営をする日も遠くはないでしょう。
　ドルの格下げ、ユーロ不安、世界的な株の乱高下、そして日本人にとっては「？」だらけの円高。金融の世界には常識というものがないのか、それとも金融の常識は世界の非常識なのか。
　英紙フィナンシャルタイムズにピーター・タスカ氏が興味深いコラムを書いている。題して「格付け会社のからかう方法」。

　米国がトリプルAの格付けから滑り落ちて、世界は大騒ぎなのだが、日本の国債がトリプルAを失ったのは2002年だ。そして今年、格付け会社S＆P（スタンダード＆プアーズ）は日本国債をさらにダブルAマイナスに格下げした。しかしその結果はどうだったか。先週の大混乱の最中、日本の10年国債の利回りは1％をやや下回る水準に低下したのである。古典であるシドニー・ホーマーの『金利の歴史』によれば、この水準は有史以来の低金利だ。

　これを「異常」と呼ぶことはできない。この10年というもの、日本の国債市場は格付け会社のみならず、学者やカラ売りの仕掛け人、財政規律こそ徳性であると考えている政治家や官僚を、ことごとくバカにしてきた。彼らはみな、際限のない国債の発行は日本の財政を地獄に突き落とすものだと主張しているのである。

　その代表的存在である与謝野馨・経済財政政策担当大臣は同紙のインタビューで「日本は悪夢に直面している」と警告した。確かに数字を見れば、この主張が正しいように見える。日本の累積債務は国内総生産をはるかに超えているし、基礎的財政収支が黒字になる見通しもない。しかし市場のメッセージは全く違うのである。日本国債は多すぎるのではなく、実際にはまだまだ足りないというのだ。

　つまり市場と一般常識とは住んでいる“惑星”が違うのである。最近まではこんな状態は日本だけのものだったが、今ではこの意味するところを無視することはできない。OECD（経済協力開発機構）で、公的債務は最もホットな話題だ。そして日本のこの逆説的な現象を説明できなければ、公的債務が持続可能であるという主張も人を説得することはできない。

　市場が間違っているとか、不正に操作されていると言うこともできるが、その可能性は実際には小さい。こんなん見っけ♪ホームページ制作の注意しないといけない点日本の国債市場は世界で2番目の規模を有する。1990年代の後半から日本の国債市場は国債バブルとは違う安定性を保っている。利回りは1％と2％の間で動いてきたのだ。日本の財務官僚はもちろん、誰もこの規模を操作できるだけの資金を集めることはできない。

●我々は債券について多くを知っているわけではない

　日本が特異なわけでもない。スイスでは国債利回りがゼロに近づいているし、台湾やシンガポールも後に続いている。これらの国の経常収支は黒字であり、自分の国の借金を自分たちで賄うことができているのだ。しかし、米国や英国のように消費大国ですら、国債市場の「自警団」が馬に鞍を置き、市場の守備に出かけているようだ。

　経験豊かな投資家は、FRB（米連邦準備理事会）の国債を大量に買い入れた量的緩和第2弾（QE2）が終われば、国債相場は急落すると読んでいた。しかし実際には、国債は値上がりし、利回りは記録的な低水準となった。S＆Pの警告にもかかわらず、米政府は最も有利な条件で借り入れをすることが可能となっている。

　なぜこんなことが起こるのか。ハーバード大学のケネス・ロゴフ教授は、国の債務がGDPの90％を超えたら深刻な経済問題が起こるとしていた。政治家は「だから財政健全化が必要だ」と主張してきた。しかしOECD加盟国の中で、借り入れコストが高くなって苦しんでいる国はない。ギリシャやポルトガルなどいわゆる「ユーロ周辺国」の危機は、本当のリスクを見失ってしまうことを示している。それは債券市場が示唆しているように、成長力が弱まると債務を嫌って借金を返済するようになり、その結果、さらに成長力が弱まるというリスクである。

　日本はバブルが弾けてからというもの、民間部門は財務体質の改善という名の借金返済に走った。そして金融機関に戻ってきたお金には新たな行き先が必要となった。それが国債である。預金が急増し、それに見合う形で国の借金が急増した。その間を結んだ水路が債券市場である。

　日本の経験から得られる教訓は、債務のダイナミクスについてわれわれは自分で思っているほど多くのことを知っているわけではないということだ。国の借金がGDPに比べてあるレベルになると自動的に財政危機に陥るわけではない。そしてバブルがはじければ、民間企業や個人は借金の返済に走り、巨額のお金が金融機関に戻ってくる。その意味では、公的債務を積み上げないためには、何よりもまずバブルを引き起こさないことなのである。

　以上がタスカ氏の議論である。人とは違った見方をするという意味で、タスカ氏の観察眼は鋭く、面白い。ただ気を付けなければいけないのは、そうは言っても日本政府がいつまでも借金を続けられるわけではないということだ。どこかでおカネが足りなくなり、国債の金利を引き上げざるをえなくなる。問題は、その日が来てから対策を練っても間に合わないということだ。レンタルサーバー

【藤田正美，Business Media 誠】

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